Affitti brevi e cedolare secca: la novità per il 2026
Negli ultimi anni il fenomeno delle locazioni brevi (affitti per periodi molto ridotti, spesso con finalità turistica) ha registrato una forte crescita in Italia, spinto dalla domanda turistica, dalle piattaforme online e dal desiderio di integrazione di reddito da parte dei proprietari. Con la legge di bilancio per il 2026 arriva una modifica importante: la aliquota della cedolare secca applicabile a questi contratti cambia sensibilmente.
Che cos’è la cedolare secca per gli affitti brevi
La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che consente di tassare i redditi derivanti da locazioni (in alcuni casi) con un’imposta sostitutiva fissa, invece di applicare l’IRPEF ordinario.
Per gli affitti brevi (durata inferiore ai 30 giorni, o comunque contratti con finalità turistiche) è stata prevista in passato una aliquota ridotta, al fine di semplificare e incentivare questo tipo di attività non imprenditoriale.
Cosa cambia dal 2026
Ecco i punti salienti della novità normativa:
- Dal 1° gennaio 2026 viene prevista un’aliquota della cedolare secca pari al 26% per i redditi derivanti da affitti brevi, in alcuni scenari.
- Tuttavia, il testo finale della legge di bilancio introduce un doppio binario: l’aliquota al 21% resta ma solo se non si è avuto ricorso a intermediari (agenzie, portali) per la locazione breve dell’unità immobiliare.
- In pratica:
- Se si affitta direttamente, senza intermediari/portali → cedolare 21%.
- Se si utilizza un intermediario o portale digitale (ad esempio Airbnb, Booking.com, agenzia immobiliare) → aliquota 26%.
- Per gli immobili aggiuntivi (non il “primo immobile”, o comunque per le unità locate tramite intermediari) l’aliquota del 26% si applica in modo più generalizzato.
- È importante sottolineare che la formulazione normativa è ancora soggetta a possibili emendamenti e prassi dell’Agenzia delle Entrate, quindi occorre monitorare l’evoluzione.
Perché questa modifica
Gli obiettivi che il legislatore sembra perseguire sono molteplici:
- aumentare il gettito fiscale proveniente dalle locazioni brevi, in quanto il reddito da affitti turistici è spesso considerato meno tassato rispetto ad altre forme.
- limitare l’espansione delle locazioni brevi in certe aree (centri storici, zone turistiche) dove si rilevano tensioni sul mercato abitativo destinato ai residenti.
- introdurre una distinzione tra chi gestisce l’affitto in modo più “professionale” (tramite portali/intermediari) e chi lo fa in modo più “occasionale” e diretto.
Impatti pratici per i proprietari
Vediamo gli effetti concreti della modifica:
- Per un proprietario che affitta tramite piattaforme digitali, l’aumento dell’aliquota al 26% implica un aggravio fiscale rispetto al 21%.
- La convenienza del regime agevolato va rivalutata: potrebbe essere che, per un reddito basso o con spese deducibili, diventi più interessante valutare il regime ordinario IRPEF piuttosto che la cedolare secca.
Quali sono i punti critici e le (“zone grigie”)
- Definizione di “intermediario” o “portale”: la norma fa riferimento a soggetti che “mettono in contatto” persone in cerca di immobile con chi lo concede. Ci sarà bisogno di chiarimenti su cosa configura esattamente l’uso di un “portale”.
- Effetti sul mercato turistico e abitativo: alcune associazioni di categoria temono che l’aumento della tassazione possa ridurre l’offerta di affitti brevi, con ripercussioni su turismo e attività accessorie.
- Rischio “nero”: se l’aliquota è percepita come eccessiva, alcuni proprietari potrebbero tentare di aggirare la normativa, ad esempio scegliendo canali non tracciati. Questo è un rischio indicato anche nei commenti online.
La nota positiva
Se decidi di affidarti a Guestaly che fa da sostituto d’imposta per conto dei proprietari pagherai la cedolare secca non più sul lordo bensì al netto di commissioni OTA (Booking, Airbnb ecc), delle pulizie e della commissione di Guestaly con un notevole risparmio fiscale.
Pagherai meno del 21% sul lordo che un proprietario pagherebbe se facesse tutto da solo.
Non male vero?
Checklist per proprietari e gestori
Ecco alcune indicazioni operative utili per orientarsi:
- Verifica se l’immobile che affitti è destinato a locazione breve e se viene gestito tramite piattaforme/intermediari.
- Se la risposta è sì: preparati all’aliquota al 26% dal 2026.
- Se la locazione è diretta (senza intermediari) e unità singola, potresti beneficiare dell’aliquota al 21%.
- Calcola il tuo reddito da locazione, valuta le spese (pulizia, commissioni, manutenzione…) per capire se la cedolare secca rimane conveniente rispetto al regime IRPEF ordinario.
- Affidati a Guestaly per una gestione professionale che aumenta le tue entrate e diminuisce il tuo carico fiscale.
Conclusione
La modifica della cedolare secca al 26% per gli affitti brevi, almeno per i casi in cui siano coinvolti intermediari o piattaforme, rappresenta un cambiamento rilevante nella tassazione della locazione turistica in Italia. Per i proprietari è il momento di passare da una gestione approssimativa ad una professionale, con Guestaly avrai un aumento delle tue entrate e una riduzione del carico fiscale grazie al fatto che farà da sostituto d’imposta.
Se sei proprietario o stai valutando di affittare un immobile per brevi periodi, è il momento giusto per fare due cose:
-
- rivedere la tua strategia fiscale e di locazione;
- Contattare Guestaly per una consulenza gratuita e senza impegno!